Con base en un análisis que el equipo de BCI realizó, te mostramos los resultados a partir de uso del CAP RATE para análisis de inversiones inmobiliarias, tomando los precios promedios de una vivienda nueva, en las zonas más exclusivas de Mérida en el 2021. Esperamos que estos datos (no oficiales) te puedan servir como un parámetro para tomar la mejor decisión para realizar tu inversión, pero te invitamos a consultarnos antes de comprar.
El CAP Rate es una tasa de capitalización que se utiliza para definir el valor del inmueble en función a los flujos que este genere en un año. Hay que diferenciar entre un Cap Rate Bruto y un Cap Rate Neto. El primero se considera el total de los ingresos de un bien inmueble entre el valor de la inversión (Invesment Value). En cambio el Cap Rate Neto se considera los ingresos operativos netos (Net Operating Income) para su cálculo.
La fórmula del Cap Rate es la siguiente:
Para el Instituto Certified Commercial Investment Member, especializado en bienes raíces a nivel global, el NOI es la diferencia entre los ingresos que produce el inmueble (rentas), y los gastos operativos que este genera (administración, el impuesto predial, reparaciones, mantenimientos etc), pero los gastos de depreciación, de capital, comisiones y otros impuestos como el IVA no se consideran gastos operativos.
A su vez, el CAP RATE es directamente proporcional al riesgo e inversamente proporcional a la inversión. Es decir, un CAP RATE bajo implica un riesgo menor pero una mayor inversión.
Esperamos que haya quedado claro este concepto, ahora… la pregunta que debes hacerte es: ¿Qué CAP RATE uso para decidir el valor de un inmueble en donde quiero comprar o invertir?
Te aconsejamos evaluar lo siguiente:
Ubicación en Mérida
Este es uno de los factores más importantes. Si el inmueble está ubicado en una zona de mayor plusvalía como el norte de la ciudad es muy probable que te genere una serie de flujos de manera constante; en cambio, si el inmueble se encuentra en una zona de futura planeación de Mérida es probable los flujos no sean inmediatos, debido a que la zona está en proceso de consolidación.
Continuidad del inmueble en el tiempo
Es importante analizar la infraestructura como el equipamiento del inmueble como:
- Ubicacion
- Tipo de inmueble
- Valor real del proyecto
- El valor agregado del desarrollo
- Diseño arquitectónico
- Exclusividad
- Amenidades (Casa club, Gym, Canchas, Salones etc)
- Beneficios adicionales (Iglesias, Escuelas, Hospitales, Centros comerciales etc)
para evaluar que competitivo va a ser con respecto a los que están actualmente en el mercado y con los que se van a construir en el futuro en esa zona.
Nosotros nos enfocamos en hacer un “benchmark” de los cap rate por aquellas zonas que consideramos que tienen más desarrollos residenciales nuevos.
Esperamos que este articulo te haya servido y te invitamos a que lo realices el cálculo para que tomes la mejor decisión.
